전세 계약 중 집주인이 집을 매도했다? 잉때 세입자의 법적 보장과 대처방법

전세 계약 중 집주인 매도 시 세입자의 법적 보장 및 대처방법

**전세 계약 중 집주인이 집을 매도**하는 상황은 세입자에게 큰 불안감을 안겨줍니다. 하지만 **주택임대차보호법**이 세입자의 권리를 철저히 보장하고 있어 걱정하지 않으셔도 됩니다.

2025년 최신 법령과 실제 판례를 바탕으로 세입자가 알아야 할 **법적 보장과 실무 대처방법**을 상세히 알아보겠습니다.

2024년 임대차 분쟁 현황

122건

연간 계약갱신 분쟁

10배

분쟁 증가율

90%

전세 낀 매매 비율

집주인 매도 시 세입자가 받는 법적 보장

**전세 계약 중 집주인이 집을 매도**하더라도 세입자의 권리는 강력하게 보호됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인(새 집주인)은 임대인의 지위를 승계하게 되어, 기존 계약 조건이 그대로 유지됩니다.

핵심 보장 내용

새로운 집주인이 기존 세입자에게 나가달라고 할 수 없으며, 세입자는 계약 만료 시까지 그대로 거주할 권리를 갖습니다. 이는 법으로 보장되는 절대적 권리입니다.

설령 매매계약서에 "임차인 퇴거 조건"이 명시되어 있어도, 이는 임차인에게 불리한 약정으로 법적 효력이 없습니다.

주요 법적 근거:
• 주택임대차보호법 제3조 제4항: 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계
• 주택임대차보호법 제10조: 임차인에게 불리한 약정은 효력 없음
• 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결: 지위 승계에 임차인 동의 불필요

권리 구분	세입자 권리	새 집주인 의무
거주권	기존 계약 만료까지 계속 거주 강제 퇴거 요구 거부 가능	세입자 퇴거 요구 절대 불가 위반 시 손해배상 책임
보증금	전액 반환 청구권 연 5% 지연이자 포함	전세보증금 반환 의무 전면 승계 기존 집주인과 연대책임
계약조건	기존 모든 조건 유지 월세, 관리비 등 포함	임대차 계약 내용 완전 준수 일방적 변경 불가
갱신권	2년 계약갱신청구권 행사 1회 한정, 5% 인상 제한	정당 사유 없이 거절 절대 불가 9가지 법정 사유만 인정
수선권	주택 하자 수리 요구 긴급 수선권 포함	주택 유지·관리 완전 책임 비용 부담 의무

📋 실제 판례: 서울고등법원 2023. 11. 24. 선고 사건

상황: 임차인이 새 소유자의 임대인 지위 승계를 원하지 않는다며 기존 집주인에게 계약 해지 및 보증금 반환을 요구한 사건

판결: 임차인이 승계 거부 의사를 표명하고 상당한 기간 내 이의제기를 하면 기존 집주인의 보증금 반환 의무가 소멸하지 않는다고 판결

새 집주인의 의무와 책임 범위

임차주택의 양도에 따라 **양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전**됩니다. 이는 단순한 권리 이전이 아닌 **모든 의무와 책임의 완전한 승계**를 의미합니다.

새 집주인이 완전 승계하는 의무

1. 전세보증금 반환 의무 - 계약 만료 시 전액 반환 (연 5% 지연이자 포함)
2. 주택 관리 의무 - 임대차 기간 중 주택 유지·관리 (수선의무, 안전관리)
3. 계약 조건 완전 준수 - 기존 임대차 계약서의 모든 조건과 특약사항
4. 월세 수취 권리와 의무 - 월세의 경우 새 집주인에게 납부, 영수증 발급 의무
5. 하자 수선 의무 - 주택의 모든 하자 보수 및 수리 비용 부담
6. 임대소득 신고 의무 - 세무 신고 및 각종 세금 납부 의무
7. 계약갱신 협의 의무 - 세입자 갱신 요구 시 성실 협의

⚠️ 집주인 간 특약의 무효성

기존 집주인과 새 집주인 사이에 "임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다"는 특약을 체결해도 법적 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제10조에 의해 임차인에게 불리한 모든 약정은 무효입니다.

새 집주인이 "기존 집주인과 약속했으니 책임이 없다"고 주장해도 법적으로 통하지 않습니다.

💡 세입자 보호 팁

새 집주인이 의무 이행을 거부할 경우, 기존 집주인과 새 집주인에게 연대책임을 물을 수 있습니다. 즉, 둘 중 아무나 상대로 소송을 제기할 수 있어 세입자에게 유리합니다.

전세보증금 반환 청구 상세 가이드

집주인이 바뀌어도 **전세보증금 반환 청구권**은 더욱 강화됩니다. 세입자에게는 다양한 선택권이 주어지며, 어떤 선택을 하더라도 보증금을 안전하게 받을 수 있습니다.

1단계: 매도 사실 인지

집주인 또는 중개업소로부터 매도 통지를 받거나, 새 집주인이 연락을 취해온 시점

2단계: 등기부등본 확인 (즉시)

소유권 이전 여부, 근저당권 설정 현황, 가처분·압류 등 권리 제한 사항 확인

3단계: 승계 의사 결정 (7일 이내)

새 집주인의 재정 상태와 신뢰성을 고려하여 지위 승계 인정 또는 거부 결정

4단계: 서면 통지 발송

승계 인정 또는 거부 의사를 새 집주인과 기존 집주인에게 내용증명으로 통지

5단계: 후속 조치

승계 인정 시 새 집주인과 관계 정립, 거부 시 기존 집주인에게 보증금 반환 요구

📄 임대인 지위 승계 거부 통지서 예시

제목: 임대인 지위 승계 거부 및 임대차계약 해지 통지 수신: [기존 집주인 성명] 발신: [임차인 성명] 주소: [임차주택 주소] 본인은 귀하와 체결한 아래 임대차계약과 관련하여 다음과 같이 통지합니다. 1. 계약 내용 - 임대차 기간: 20○○년 ○월 ○일 ~ 20○○년 ○월 ○일 - 보증금: 금 ○○○원 - 월차임: 금 ○○○원 2. 통지 사항 가. 귀하가 위 임차주택을 [매수인 성명]에게 양도한 사실을 확인했습니다. 나. 본인은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따른 임대인 지위 승계를 원하지 않습니다. 다. 이에 위 임대차계약을 해지하며, 보증금 전액의 즉시 반환을 요구합니다. 라. 보증금 미반환 시 연 5%의 지연이자를 가산하여 청구할 예정임을 알려드립니다. 20○○년 ○월 ○일 임차인 [서명]

전세보증금 안전 회수 체크리스트

• 대항력 요건 재확인 - 전입신고 + 주택 인도 + 확정일자 보유 상태 점검
• 등기부등본 정밀 분석 - 근저당권, 가압류, 가처분 등 모든 권리 관계 파악
• 새 집주인 신용조사 - 재정 상태, 대출 현황, 다른 부동산 보유 현황 확인
• 주택 시세 대비 보증금 비율 - 깡통전세 여부 판단 (보증금+근저당 > 시세의 90%면 위험)
• 전세금반환보증보험 가입 - HUG, SGI서울보증 등을 통한 보험 가입 검토
• 승계 의사 신중 결정 - 새 집주인이 더 안전하다고 판단되면 승계 인정
• 계약서 특약 사항 점검 - "매도 시 사전 통지" 조항 확인 및 이행 여부 점검
• 보증금 반환 계좌 사전 지정 - 새 집주인에게 반환 계좌 미리 통지

📋 실무 사례: 승계 거부로 보증금 회수 성공

상황: 3억원 전세 거주 중 집주인이 5억원 대출을 끼고 8억원에 매도. 새 집주인의 대출 비율이 과도하여 깡통전세 우려 발생

대처: 임차인이 승계 거부 통지를 발송하고 기존 집주인에게 보증금 반환 요구. 기존 집주인이 매도 대금에서 전세보증금을 우선 지급하여 안전하게 회수 완료

계약갱신청구권과 매도 상황의 복합 분석

**계약갱신청구권**은 집주인이 바뀌어도 그대로 유지되지만, 새 집주인의 매수 목적과 등기 시점에 따라 행사 가능 여부가 달라집니다. 이 부분을 정확히 이해해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

매수 목적	등기 시점	갱신권 행사 가능성	세입자 대응 방법
투자 목적	언제든	✓ 가능	2년 연장 + 5% 이내 인상
실거주 목적	계약만료 6개월 전 이후	✓ 가능	갱신권 행사로 2년 더 거주
실거주 목적	계약만료 6개월 전 이전	✗ 불가	계약 만료 시 퇴거 준비
재개발·재건축	언제든	✗ 불가	이주비 지원 및 우선 입주권

⚠️ 가짜 실거주 주장 주의

일부 새 집주인이 투자 목적임에도 "실거주 한다"고 거짓 주장하는 경우가 있습니다. 이 경우 다음 사항을 확인하세요:

• 현재 거주지와의 거리 및 직장과의 접근성
• 가족 구성원과 주택 규모의 적합성
• 기존 주택 처분 계획 및 실행 여부
• 실거주 의사의 구체성과 진정성

세입자의 단계별 실무 대처방법

🔍 1단계: 매도 정보 수집 및 분석 (즉시~3일)

1. 매도가격 및 조건 파악 - 실제 거래가격, 매수인 정보, 대출 여부 확인
2. 등기부등본 발급 - 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 즉시 발급
3. 새 집주인 신원 확인 - 실명, 연락처, 거주지, 직업 등 기본 정보
4. 매수 목적 파악 - 투자용인지 실거주용인지 명확히 확인
5. 기존 계약서 재검토 - 특약사항, 갱신 조건, 보증금 반환 방법 확인

📋 2단계: 권리 관계 정밀 분석 (3일~7일)

1. 대항력 요건 재점검 - 전입신고일, 확정일자 부여일, 주택 인도일 확인
2. 우선변제권 순위 산정 - 근저당권 대비 임차권 우선순위 계산
3. 깡통전세 위험도 측정 - (보증금+선순위담보) ÷ 시세 × 100 계산
4. 임차보증금 회수 가능성 평가 - 최악의 경우 회수율 시뮬레이션
5. 보증보험 가입 여부 확인 - 기존 가입 보험 유지 또는 신규 가입 검토

🤝 3단계: 새 집주인과의 관계 설정 (7일~14일)

1. 공식 면담 요청 - 임대차 관계 지속 여부 및 조건 협의
2. 향후 계획 청취 - 거주 예정 기간, 임대 조건 변경 의사 등
3. 갱신 의사 타진 - 계약 만료 후 갱신 가능성 및 조건 사전 협의
4. 관리 방식 협의 - 임대료 납부 방법, 수선 요청 절차 등
5. 긴급 연락처 교환 - 24시간 연락 가능한 연락처 상호 교환

📋 성공 사례: 체계적 대응으로 권리 보호

상황: 2억 5천만원 전세 거주 중 갑작스런 매도 통지. 새 집주인이 6개월 후 실거주 예정이라고 주장

대처 과정:
1. 즉시 등기부등본 확인 → 소유권 이전일이 계약만료 5개월 전으로 판명
2. 계약갱신청구권 행사 통지서 발송 → 법정 기간 내 갱신 요구
3. 새 집주인과 협의 → 1년 후 실거주로 일정 조정 합의
4. 결과: 2년 갱신 후 충분한 이사 준비 시간 확보

집 구경 요청 시 세입자의 권리와 의무

집주인이 집을 매도하기 위해 **집 구경을 요청**하는 경우가 빈번하게 발생합니다. 이때 세입자의 거주권과 집주인의 처분권 사이에서 적절한 균형을 찾는 것이 중요합니다.

상황	세입자 권리	집주인 권리	합리적 해결 방안
사전 통지 없는 갑작스런 방문	방문 거부 가능	사전 동의 후 방문	최소 24시간 전 사전 통지
야간(오후 8시 이후) 방문	방문 거부 가능	낮 시간대 협의	오전 9시~오후 6시 내 방문
주말 및 공휴일 방문	협의 후 허용	사전 협의 필요	세입자 편의 시간 우선 고려
과도한 빈도 (주 3회 이상)	적정 빈도 요구	합리적 범위 내 요청	주 1-2회, 회당 30분 이내
사진 및 동영상 촬영	개인정보 보호 요구	매물 소개용 촬영	개인물품 제외 후 촬영

💡 집 구경 협조 시 유의사항

합리적인 협조는 향후 새 집주인과의 관계에도 도움이 됩니다. 다만 다음 사항은 반드시 지켜져야 합니다:

• 매번 사전 연락 및 시간 협의
• 세입자 부재 시 출입 금지
• 개인 소지품 보호 및 프라이버시 존중
• 구경 후 정리정돈 상태 유지

분쟁 발생 시 해결 기관 및 절차

🏛️ 분쟁 해결 기관 안내

주택임대차분쟁조정위원회

전화: 1588-0700

온라인: www.court.go.kr

담당: 임대차 관련 모든 분쟁 조정

비용: 무료 (인지대 5만원)

대한법률구조공단

전화: 132

온라인: www.klac.or.kr

담당: 법률상담 및 소송지원

비용: 소득 기준 무료/저비용

전세사기 피해신고센터

전화: 1899-9408

온라인: jeonse.go.kr

담당: 전세사기 신고 및 지원

비용: 무료

국토교통부 콜센터

전화: 1599-0001

온라인: www.molit.go.kr

담당: 임대차 제도 문의

비용: 무료

⚖️ 분쟁 해결 단계별 절차

1. 1차: 당사자 간 협의 - 내용증명 발송을 통한 공식 의사 표시
2. 2차: 조정 신청 - 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 (2-3개월 소요)
3. 3차: 민사소송 - 조정 불성립 시 민사소송 제기 (6개월-1년 소요)
4. 긴급조치: 가처분 - 긴급한 경우 임시처분 신청 (1-2주 소요)

📄 조정 신청서 작성 가이드

주택임대차분쟁조정 신청서 1. 신청인 정보 - 성명: [임차인 성명] - 주소: [임차주택 주소] - 연락처: [휴대폰 번호] 2. 피신청인 정보 - 성명: [임대인 성명] - 주소: [임대인 주소] 3. 분쟁 내용 - 분쟁 유형: □ 임대차계약 종료·갱신 □ 보증금 반환 □ 기타 - 요구 사항: [구체적 요구 내용] - 분쟁 경위: [시간순 상세 기술] 4. 첨부 서류 - 임대차계약서 사본 - 등기부등본 - 전입세대열람원 - 기타 증빙자료

예방을 위한 전세 계약 시 필수 특약 조항

집주인의 매도 상황에 미리 대비하기 위해서는 **최초 전세 계약 시부터 적절한 특약 조항**을 포함시키는 것이 중요합니다.

📋 권장 특약 조항 예시

【특약 제○조】 임대목적물 양도 시 임차인 보호 1. 임대인이 임대차 기간 중 임대목적물을 제3자에게 양도하고자 하는 경우, 양도 계약 체결 전 최소 30일 이전에 임차인에게 서면으로 통지하여야 한다. 2. 임차인이 제1항의 통지를 받지 못한 상태에서 임대목적물이 양도된 경우, 임대차보증금의 반환 의무는 양도인(기존 임대인)이 부담한다. 3. 양수인이 실거주 목적으로 임대목적물을 취득하여 계약갱신을 거절하고자 하는 경우, 임차인에게 이사비용 상당액(보증금의 2% 이상)을 지급하여야 한다. 4. 임대목적물 양도 시 양수인의 신원 및 연락처를 임차인에게 지체없이 서면으로 통지하여야 한다. 5. 본 조항을 위반한 경우 임대인은 임차인에게 위약금으로서 보증금의 10%에 해당하는 금원을 지급하여야 한다.

💬 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세 계약 중 집주인이 바뀌면 계약서를 다시 써야 하나요?

아니요, 새로운 계약서를 작성할 필요가 없습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새 집주인이 기존 임대차 계약의 모든 권리와 의무를 자동으로 승계하기 때문입니다.

다만, 계약 조건에 변경사항이 있거나(보증금 증액, 월세 전환 등) 새로운 특약을 추가하고 싶다면 해당 부분에 대해서만 추가 계약서나 변경 계약서를 작성할 수 있습니다.

중요한 점: 새 집주인이 "새 계약서를 써야 한다"고 주장하더라도 응할 의무가 없으며, 기존 계약 조건보다 불리한 내용의 새 계약서 작성을 거부할 권리가 있습니다.

Q2. 전세보증금은 기존 집주인과 새 집주인 중 누구에게 받아야 하나요?

세입자가 선택할 수 있습니다. 원칙적으로는 새 집주인에게 받는 것이 맞지만, 임차인이 지위 승계를 거부하고 기존 집주인에게 받을 수도 있습니다.

새 집주인에게 받는 경우:

• 자동으로 임대인 지위가 승계되어 간단함
• 새 집주인의 재정 상태가 안정적인 경우 권장
• 향후 관계 유지에 유리함

기존 집주인에게 받는 경우:

• 새 집주인의 재정 상태가 불안한 경우
• 깡통전세가 우려되는 경우
• 매도 대금에서 우선 회수하고 싶은 경우

주의사항: 승계 거부 의사는 매도 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내(보통 7-14일)에 서면으로 통지해야 효력이 있습니다.

Q3. 새 집주인이 실거주를 위해 집을 샀다면서 나가라고 하는데 어떻게 해야 하나요?

소유권 이전등기 시점을 정확히 확인해야 합니다. 계약갱신청구권 거절이 가능한지 여부는 전적으로 등기 시점에 달려 있습니다.

계약만료 6개월 전 이전에 등기한 경우:

• 실거주를 이유로 갱신 거절 가능
• 계약 만료 시 퇴거해야 함
• 충분한 이사 준비 시간 확보 필요

계약만료 6개월 전 이후에 등기한 경우:

• 세입자가 계약갱신청구권 행사 가능
• 2년간 더 거주할 수 있음
• 새 집주인은 최대 2년 반 대기해야 함

허위 실거주 주장 대응법:

• 현재 거주지와의 거리 및 이사 필요성 확인
• 직장과의 접근성 및 교통 편의성 검토
• 가족 구성원과 주택 규모의 적합성 판단
• 기존 주택 처분 계획의 구체성 확인

Q4. 집주인이 집을 팔기 위해 집 구경을 시켜달라고 하는데 거부할 수 있나요?

무조건 거부할 수는 없지만, 합리적인 조건 하에서만 협조할 의무가 있습니다. 세입자의 평온한 거주권과 집주인의 처분권 사이에서 균형을 찾아야 합니다.

거부할 수 있는 경우:

• 사전 통지 없는 갑작스런 방문 요청
• 야간(오후 8시 이후), 새벽(오전 8시 이전) 시간대
• 과도한 빈도 (주 3회 이상)
• 세입자 부재 시 출입 요구
• 개인 프라이버시를 침해하는 촬영

협조해야 하는 경우:

• 24시간 전 사전 통지된 정상 시간대 방문
• 주 1-2회 정도의 적정한 빈도
• 회당 30분 이내의 합리적 시간
• 개인물품을 제외한 매물 확인 목적

실무 팁: 집 구경 협조는 새 집주인과의 첫 관계 형성에 영향을 줄 수 있으므로, 합리적인 범위에서 협조하되 정당한 권리는 명확히 주장하는 것이 좋습니다.

Q5. 깡통전세가 우려되는 상황에서 집주인이 바뀌면 어떻게 대처해야 하나요?

즉시 정밀 분석과 법적 조치를 병행해야 합니다. 깡통전세는 주택 시세보다 (보증금 + 선순위 근저당권) 합계가 90% 이상인 경우를 말하며, 매우 위험한 상황입니다.

긴급 점검 사항:

• 등기부등본 정밀 분석: 모든 근저당권, 가압류, 가처분 현황 확인
• 실제 거래가 확인: 부동산 시세와 실제 매매가격 비교
• 새 집주인 대출 현황: 매수를 위한 추가 대출 여부 확인
• 선순위 채권 합계: 기존 근저당 + 전세보증금 + 신규 대출 총액 산정

대응 전략:

1. 임대인 지위 승계 거부: 새 집주인 승계를 거부하고 기존 집주인에게 보증금 청구
2. 전세사기 신고: 전세사기 피해신고센터(1899-9408)에 즉시 신고
3. 보증보험 긴급 가입: HUG 전세금반환보증보험 등 가입 검토
4. 법적 조치 준비: 보증금반환청구소송 및 가처분 신청 준비
5. 우선변제권 보전: 확정일자 및 대항력 요건 재확인

중요: 깡통전세 상황에서는 시간이 매우 중요합니다. 매도 사실을 안 즉시 전문가(변호사, 공인중개사)의 도움을 받아 대응하세요.

Q6. 계약갱신청구권을 행사했는데 새 집주인이 거부한다면 어떻게 해야 하나요?

거부 사유가 법정 요건에 해당하는지 정확히 확인하고, 부당한 거부라면 즉시 법적 대응해야 합니다.

갱신 거절 가능한 법정 사유 (9가지):

1. 임차인이 3회 이상 차임을 연체한 경우
2. 임차인이 고의·중과실로 주택을 손상한 경우
3. 임차인이 약정 용도에 위반하여 사용한 경우
4. 임대인이 6개월 전 취득하여 실거주하려는 경우
5. 임대인의 직계존속·비속이 실거주하려는 경우
6. 재개발·재건축으로 주택이 멸실되는 경우
7. 임대인이 세대원 수 증가로 실거주가 필요한 경우
8. 기타 임차인이 사전에 갱신하지 않겠다고 통지한 경우
9. 법원이 인정하는 기타 정당한 사유

부당 거부 시 대응 절차:

1. 거부 사유 서면 요구: 구체적인 거부 사유를 서면으로 요구
2. 증빙자료 요구: 실거주 등 주장하는 사유의 증빙자료 요구
3. 내용증명 발송: 갱신권 행사 의사 재확인 및 이행 요구
4. 조정 신청: 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청
5. 소송 제기: 조정 불성립 시 계약갱신청구소송 제기

승소 확률 높은 경우:

• 실거주 주장이 구체적이지 않거나 허위인 경우
• 6개월 전 취득 요건을 충족하지 않은 경우
• 다른 거주 대안이 충분히 있는 경우
• 임차인에게 귀책사유가 전혀 없는 경우

💪 결론: 체계적 대응으로 권리를 지키세요

전세 계약 중 집주인이 매도하는 상황에서도 세입자의 권리는 주택임대차보호법에 의해 철저히 보장됩니다. **새 집주인은 기존 임대차 계약을 완전히 승계**해야 하며, **세입자는 계약 만료까지 안전하게 거주**할 수 있습니다.

무엇보다 중요한 것은 ①확정일자와 대항력 확보 ②등기부등본 정기 확인 ③매도 시 신속한 대응 ④전문가 도움 요청입니다. 혼자 해결하려 하지 말고 분쟁조정위원회, 법률구조공단 등 공적 기관의 도움을 적극 활용하세요.

기억하세요: 법은 세입자 편에 있습니다. 당당하게 권리를 주장하되, 합리적인 선에서 협력하는 자세로 접근하면 대부분의 문제는 원만하게 해결할 수 있습니다.

작성자: corvertcreator

최종 업데이트: 2025년 5월

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본 글은 2025년 5월 기준 법령을 바탕으로 작성되었으며, 개별 사안에 따라 결과가 다를 수 있습니다.
정확한 법적 판단은 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.