혹시 1가구 2주택이신가요? 양도소득세

부동산 투기 억제 방안을 마련하기 위해 많은 부동산 대책이 나왔습니다. 여러 가지 분야에 규제가 생겼는데, 보통 우선순위로 관심이 생기는 부분은 아무래도 세금 부분과 은행에서 빌리는 부분입니다. 은행에서 빌리는 금액에 대한 규제도 많이 강화되었으며, 과세 부분도 많이 강화되었는데요. 오늘은 많은 분들이 헷갈려하시는 일시적 1 가구 2 주택 양도소득세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

양도소득세 계산

 

# 양도소득세계산해 보기

 

위 사이트에서 양도소득세 계산을 하실 수 있습니다.

 

아파트는 물론 분양권, 입주권, 비사업토지 등에 대한 양도소득세 계산이 가능합니다.

매도하려는 물건의 소재지가 조정대상지역인지, 비조정대상지역인지 체크하고, 취득가액과 양도가액, 소요경비, 취득일자, 양도일자 등을 입력해 넣은 뒤 양도소득세를 확인하실 수 있습니다.

 

위 사이트에서는 양도소득세는 물론 각종 부동산 관련 세금 계산기를 제공하고 있습니다.

취득세 계산기, 증여·상속세 계산기, 보유세, 취득세 계산기, 등기비용 등 다양한 메뉴들을 제공하고 있으니 잘 활용해 보시길 바랍니다.

 

 

 

양도소득세란

 

양도소득세를 쉽게 설명하자면, 부동산이나 토지 등을 양도하여 발생한 이익에 대해 부과하는 세금을 의미합니다. 짧게 줄여 양도세라고 부르기도 합니다. 만약, 1년 전 10억 원에 구매한 토지를 1년 후 12억 원에 팔았다면, 2억 원의 양도차익을 거두게 되며 이 양도차익에 부과하는 세금입니다.

 

 

 

양도소득세율

 

2022년 양도소득세율표

위 사이트에서 양도소득세율을 확인할 수 있습니다. 개정되기 전 후의 양도소득세율을 확인할 수 있습니다.

또한 6월 중과세 세율 및 주식 양도소득세율도 확인할 수 있습니다.

 

 

1 가구 2 주택 양도소득세(다주택자 양도소득세)

 

2022년 새로운 정부가 출범함과 동시에 ‘소득세법 시행령’이 개정됨에 따라 다주택자 양도소득세가 완화되었습니다. 다주택자 양도소득세 중과가 1년간 한시적으로 배제됩니다.

보유기간 / 다주택자	현행
1년미만	70%
1년이상 2년미만	60%
2년이상	6% ~ 45%
2주택 중과세	기본세율 + 20%
3주택 중과세	기본세율 + 30%

 

 

위는 양도소득세율 현행입니다. 2 주택자의 경우 기본세율에 +20%, 3 주택자의 경우 기본세율에 +30% 만큼의 엄청난 양도소득세율이 중과되었으며, 장기보유특별공제가 배제되었습니다.

 

보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2023년 5월 9일까지 양도 시 중과세율이 배제되고 기본세율이 적용되며, 장기보유특별공제가 적용됩니다.

 

 

일시적 1 가구 2 주택 비과세 조건

 

 

일시적 1 가구 2 주택 비과세란 다시 말해 겉으로 보이는 것은 2 주택이지만, 일시적으로 1 주택으로 적용받게 되어 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 제도입니다.

 

 

 

결혼, 증여, 합가 등으로 인한 일시적 2 주택의 경우

 

추가로 각각 1 주택 소유자들이 결혼을 하게 되는 경우 2 주택이 될 수 있는데, 이 때는 유예기간을 조금 더 가질 수 있습니다. 2 주택 중 하나의 주택을 처분하면 되는데, 혼인 신고일을 기준으로 5년 이내에 매매가 이루어질 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

그러나 이때에도 매도하려는 주택에서 2년 이상 거주를 한 경우일 때만 적용되는 것이기 때문에, 혼인을 통한 2 주택자가 된 경우에는 어떤 부동산을 처분하는 것이 더 유리한지 확인하셔야 합니다.

 

증여를 통해서도 2 주택자가 될 수 있는데, 이 때는 3년 이내에 매도가 이루어져야 하며 주택의 가격은 9원 이하에 해당되어야 합니다. 동시에 보유기간이 2년 이상인 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

마지막으로,  부모님을 모시기 위해 합가를 하는 경우 두 주택 중 어떤 주택이든지 10년 이내에 매도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

조정대상지역 및 그 외 지역

 

1 가구 1 주택의 경우 양도가액이 12억 원 이하(2021.12.8 시행, 종전 9억 원 이하)인 부동산에 대해서, 2년 이상 보유(조정대상 지역의 경우 2년 실거주 조건이 붙습니다.) 하였을 때 부동산 거래 시 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 한 개의 주택을 보유하고 있는 1 가구 1 주택인 상황에서 이사를 가기 위해 청약에 당첨되어 분양권을 얻게 되었다던가, 기축 주택을 매수하게 되는 경우가 있습니다. (2021년부터는 분양권도 주택 수에 포함)

 

 이때 부동산 거래는 무조건 정해진 날짜에 행해지지 않기 때문에 기존에 보유하고 있던 주택이 거래되지 않아 일시적으로 1 가구 2 주택이 되는 경우가 있습니다. 말 그대로 일시적으로 2 주택이 되는 것이기 때문에 예외로 적용되어 비과세 혜택을 받을 수 있는데, 비과세 혜택을 받기 위한 조건은 위의 조건과 동일하게 기존에 보유하고 있던 주택의 보유기간(조정대상지역의 경우 실거주기간도 포함)이 2년 이상이어야 합니다.

 

 하지만 새로운 주택을 취득하는 시기도 중요합니다. 기존의 부동산을 보유(조정대상지역의 경우 실거주기간도 포함)한 기간이 2년 이상이라 할지라도 새로운 부동산을 취득한 시기가 기존의 부동산을 매매하고 1년이 지나지 않은 경우에 이루어지게 되면 일시적 1 가구 2 주택으로 볼 수 없기 때문에, 반드시 1년 이상이 지난 후 매수를 해야 혜택을 받을 수 있습니다.

 

새로운 부동산을 취득하여 일시적 2 주택자의 비과세 혜택을 받기 위해 2년 이내에 기존 부동산을 매도해야 하는 조건이 있는데, 이 역시 일시적이라는 조건에 부합하기 위한 요건으로 필히 2년이 지나기 전에 매도를 해야 합니다. (조정대상지역과 그 외의 지역 모두 2년)

 

 

 

1 가구 1 주택 양도소득세 비과세 보유 및 거주기간 재기산 제도 개정(2022년 5월 10일 이후)

 

양도일 현재 2년 이상 보유(조정대상지역의 경우 2년 실거주기간 포함) 시 1 가구 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 내용을 위에서 확인하였습니다.

 

개정 전 제도에서 다주택자는 나머지 주택을 모두 처분하고 최종적으로 1 가구 1 주택자가 된 날로부터 시작하여 보유, 거주기간을 재기산 하였습니다.

 

하지만, 개정 후에는 주택수와 관계없이 주택을 실제로 보유 및 거주한 기간을 기준으로 보유 및 거주기간을 계산하여 1 가구 1 주택자 양도소득세 비과세 혜택 여부를 판단하게 됩니다.

 

예를 들어 A, B, C 세 주택을 소유한 다주택자의 사례를 들어보도록 하겠습니다. 최종적으로 소유할 C주택의 취득일을 2021년 1월 1일이라고 가정하겠습니다.

 

개정 전 시점을 따르면, 2023년 1월 1일에 C주택만 남기고 1 가구 1 주택자가 되었다면, 2023년 1월 1일부터 최소 2년이 지난 시점인 2025년 1월 1일 이후부터 비과세 혜택이 가능했습니다.

 

하지만, 개정 후 시점을 따르면 2023년 1월 1일에 C주택만 남기고 1 가구 1 주택자가 되었다면, 보유 및 거주기간이 재기산되지 않고 2023년 1월 1일 양도 시 비과세가 가능합니다.

 

 

공시지가 1억 이하 주택 양도소득세

 

1 가구 2 주택자 기준 수도권, 광역시, 특별자치시 소재의 공시지가 1억 이하 주택은 양도소득세 중과 대상에서 배제됩니다. 또한 수도권, 광역시, 특별자치시 외 소재의 양도 당시 공시지가 3억 이하 주택은 양도소득세 계산 시 주택 수에 합산되지 않고, 매도 시 양도소득세 중과대상에서 제외됩니다.

 

그렇기 때문에 공시가격 1억 이하 주택에 대한 투자수요가 있는 것인데요, 공시지가 조회를 통해 매수시기와 매도시기를 잘 판단하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.

 

 

 

12억 원 초과 부동산 양도소득세

 

위에서 말씀드린 것과 같이 12억 원 이하의 부동산에 대해서만 비과세혜택을 받을 수 있습니다. 만약 8억 원에 주택을 매수하여 3년 뒤 매도를 하려고 보니 해당 주택의 가격이 13억이 되었다고 가정한다면, 3년 동안 5억이 오른 것인데요.

 

위에서 말씀드렸듯이 12억 원까지만 비과세 적용을 받고, 초과되는 부분에 대해서는 양도소득세가 발생하기 때문에, 양도차익 총 5억 중 8억~12억 구간인 4억 원에 대해서는 비과세 혜택을 받게 되며 12억~13억 구간인 1억 원에 대해서는 양도세가 발생합니다.